社区养老是近年来各类公办民营养老机构采用的一种主流养老服务模式。其通行做法是由政府基层单位（街道办事处或乡镇）免费提供场地和装修补贴，由民营养老服务机构建设社区养老照料中心和养老驿站并负责运营的一种养老服务模式。
社区养老的主要服务对象为60岁以上的社区内老人，包括自理老人（或称“活力老人”）、半自理老人和完全不能自理老人（或称“失能失智老人”）。由于对社区老人是老年全生命周期覆盖，其服务项目不仅局限于带有刚需和区内垄断性质的日间照料（即托老）和短期入住照料（因社区床位有限，长期照料应导流至机构或居家），还应包含照顾到自理老人的文旅活动、老年社交、精神慰藉、老年餐、健康评估监测、康复保健等可替代性项目。据此，假如不考虑辐射居家养老，社区养老模式的总体特征大致可以概括为两点：第一，以社区照料中心和养老驿站为场景的到店视窗服务；第二，以活力老人导入、老年全生命周期覆盖为基础的一揽子服务。
以此为基础，我们来构建社区养老服务模式的盈利模型。从收入来源看，主要包括日间照料服务收入、短期入住照料服务收入、居家养老导流收入、机构养老导流收入、康复保健收入、老年餐收入、老年健康管理产品销售收入、文旅活动收入等。而成本项目中，变动成本主要为照护员工资、照护耗材、老年餐成本、老年健康管理产品进货成本、销售提成以及销售税金（增值税免征）等，固定成本则包括房租（通常免租金）、气暖等物业使用费用、管理人员工资及其他管理费用、工器具折旧、信息系统费用和装修费用摊销以及财务费用等。以北京某社区养老照料中心为例，中心辐射社区老人3.6万人，日照床位35张（收费3500元/月/床，其中短期入住床位18张，收费6000元/月/床），30名员工，日照和短期入住平均9个月，在所在社区的日照和短期入住市场份额占40%，日照中50%短期入住，导流居家床位226张和机构床位15张（分别以1个月收费的30%和10%作为导流提成收入），供餐成本8元一份，售价10元一份，5%的非日照和短期入住老人有供餐需求，中心占20%市场份额，康复保健和文旅活动分别按30%和20%合作分账，10%的非日照和短期入住老人有康复需求，日均10元。据此测算，在人工成本占比只有24%（这个占比已经压到了极限），老年健康管理产品毛利率达到30%的前提下，如果没有政府运营补贴（有建设补贴），该社区养老照料中心需要实现930万元/年的老年健康管理产品销售收入，才能实现盈亏平衡。更进一步，敏感性分析表明，如果不考虑辐射居家养老和政府运营补贴，利润对老年健康管理产品毛利率最为敏感，毛利率下降10%，利润降幅将达到38%。
由此可见，政府运营补贴、辐射居家养老和以老年健康管理产品销售为主要形式的流量变现构成了社区养老模式营收的三大支撑。三大支撑中，辐射居家养老因人工成本压力而盈利困难，维系社区养老服务机构持续经营的也就只有政府运营补贴和流量变现了。而现阶段，流量变现的最便捷途径便是老年健康管理产品销售。在这其中，急功近利一点的，获取政府补贴便成了主营业务，老年健康管理产品销售也异化成了保健品推销。这就是当前各社区养老服务机构经营的典型画像。
