截至到2018年底，中国60岁以上老年人为2.5亿，占总人口比重17.9%，上海老龄化比例已达到33.2%。到"十三五"末期，上海中心城区有接近150万户60岁以上的老年人家庭，其中超过32万户为80岁以上的老年人家庭，并呈日趋上升态势。受文化观念影响，90%以上老年人选择居家养老。与庞大社会改造需求构成强大反差的是，我国存量住宅多有30-40年寿命，且在设计之初并未考虑适老化通用设计，因此，亟待进行适老化改造以推行居家养老。
近几年，厦门、南京、上海等城市先行先试，在老旧小区开展了以政府购买为主、联合社会组织开展的小范围改造，如上海自2012年起将适老化改造列为政府实事项目，由市民政牵头，社会福彩基金出资2000万，每年完成1000户低保困难老年人家庭居室免费改造，该项目在积累了实践经验的同时，也暴露出"过渡居住、公平性和供需矛盾"等突出问题。
尽管适老化改造是一项民生工程，但市场却呈现"叫好不卖座"的局面，究其根源，原因如下：认知缺失，市场需求尚未被激发。多数人不了解适老化改造的内容与效果，认为等同于装修，会与现实居住产生矛盾；不清楚改造费用，误认为会浪费钱财等等，认知缺失导致庞大的市场需求未被正确舆论激发。缺乏改造标准、施工集约化程度低，企业谨慎观望。标准缺失增加了企业沟通获客和管理成本；再者，客户分散且需求多样，难以开展施工集约化程施工从而降低收益，因此，虽然国家鼓励适老化改造，但市场反应却始终不温不火。融资渠道单一，供需矛盾突出。目前改造资金以政府出资为主，与庞大的改造市场相比，力度非常有限，按目前改造速度，仅完成现有改造就遥遥无期，加之不断加剧的老龄化趋势，多数老年人还是被排除在政策之外。
总体而言，当前适老化改造处于起步期，未被大众认可；缺少系统的改造方案和标准，无法开展集约化施工；融资渠道单一、供需失衡；尚未找到平衡各方利益的最佳商业模式，社会资本参与的积极性和广泛性还不够。要破解当前适老化改造困境，顺利推行居家养老，需要解决以下三个关键问题。
借力社会资本，实施普惠性改造，切实解决民生问题
日趋严重的老龄态势，对社会产生了巨大压力，因此，推动普惠全民的大规模改造应是既定目标。普惠性改造将每位60岁以上老人都纳入改造受众，社会资源分配更加公平，改造的目的是提升老人自我照护能力，帮助大多数老年人实现原居养老。这一目标定位能使每位老人感受到城市的温度，提升老年人生活幸福指数。面对这一庞大目标，仅靠政府一家之力显然无法完成，需借助社会资本，采用市场模式运作，通过让企业获得动力，让老人得到便利，从而解决政府的民生难题，实现多赢。
设计分级分类改造内容，打造适老化改造产业链，拉动银发经济
当前制约社会资本进入改造市场的主要原因是：改造内容多样且分散，难以组织集约化、标准化施工，影响预期收益。要破解这一问题，可以考虑建立一套分级分类的改造体系，由基本改造和改良性改造组成，基本改造解决安全性，特点是工序简单易行，可以解决过渡居住、分配不公与供需失衡问题；而改良性改造着力解决舒适性和前瞻性，具体可由民政会同医疗、住建部门梳理出"改造项目菜单"，向社会公示，并委托厂家标准化定制。
通过分级梳理归类改造内容，一方面优化整合了老年人差异化诉求，使得不同收入的老年人皆"有菜可选"，另一方面采用标准化的改造内容，便于实施集约化改造，将大大提高施工效能，吸引社会资本进入；此外，标准化的适老化设施便于规模化定制、生产，可激发生产厂家热情，再辅以相应的适老化改造资金支持项目，亦可激活养老保险市场，从而打造一条从"设计—施工—生产—资金支持"为一体的适老化改造产业链，打通制约适老化改造的"堵点"，激活改造市场，变社会难点为热点。
资金支持方面，要打破"政府买单"的单一模式，设计与改造内容匹配的分类支持政策：对符合条件的特困老人，仍可享受免费的基本改造，同时政府要守住底线；中等收入者作为主要群体，需要政府、机构及个人共同发力；而高收入老年人则应引导其寻求市场化的解决方案。同时政府可对基本项目和改良型项目给予不同比例的补贴，基本项目补贴高一点，以吸引大多数老年人参与，而改良性改造给予较低比例的补贴，或只给企业方政策，兼顾纯公共产品、私人产品的属性，激发各类老年人的改造意愿。采用差别化引导方式，撬动社会资金，把政府改造目标与社会资本盈利结合起来。
搭建适老化改造平台，优化改造路径，打响上海助老服务品牌
适老化改造是个系统工程，涉及主体多且监管面宽，需要设计一条畅达的改造路径，打消社会资本进入的后顾之忧，可以改造前评估、规范改造市场、理顺改造程序三方面为抓手，优化改造路径。改造前，由医疗、住建、民政等部门组成联合工作组，先对老年人进行全面评估，确定改造内容、资助与否、资助额度等，作为分级分类改造的前提；其次要尽快出台适老化改造标准，并配备相应的验收规范，两相配合，从施工到验收把好质量关，做到政府部门有法可查，施工企业有法可依，老年人有法可诉，规范适老化改造市场；最后各部门要协同创新，理顺改造程序。具体可搭建适老化改造服务平台，将老年人、服务方、评估机构、民政部门等对接起来，统一流程，分工协作。
平台的优势在于可将改造需求方、服务方、监管方有效衔接，提高沟通效率，简化办事流程；同时平台各方基础信息数据共享，资金使用清晰，全程可追踪，适合开展大规模集约化、标准化改造，提升城市精细化管理服务水平。不但可形成系统的适老化改造服务体系，还可打造为特色适老服务经济载体，着力打响上海适老服务品牌。
最后，政府要完善顶层政策设计。健全住宅适老化改造法律体系，为适老化改造运行提供良好的法律保障；制定适老产品创新扶植政策，鼓励企业、科研院所等开展适老化改造技术创新，吸引国外专业机构在我国开展业务，开展住宅适老化示范项目；出台住宅适老化改造投资政策，除了政府基本的财政补贴，可与养老保险、住房公积金等社会福利政策相结合，更重要的是要引入社会资本，通过保险制度与借贷、自筹等方式，放大资金来源；加大住宅适老化改造政策的宣传力度，明确各级政府的宣传责任，让老年人清楚"改什么、怎么改、效果如何"，让企业清楚改造标准和程序，预期利润多少，用正确的舆论导向激发巨大改造需求，推动适老化改造规范化、规模化和市场化发展。
